产业园区三大发展观之一：是产业还是地产？

——《产业园区助推实体经济发展报告》12月12日正式发布

　产业助力可持续发展，地产起步快发展存阻碍！

　　近几年，伴随着实体经济的发展，产业园区“热”潮已经开始，万科53亿元开始进驻工业用地市场，复地地产、绿地等早在两年前就开始着手工业用地，而一些实体企业例如海尔、清华同方等业开始打造产业园区，与此同时，一些老牌产业园区品牌例如联东U谷、总部基地、天安数码城等也开始了全国扩张，例如联东U谷开始以环渤海经济圈为基地向南、向北扩张，总部基地也开始在沈阳、青岛等地拿地。

　　产业园区的发展热潮也开始衍生出不同的产业园区发展模式，产业园区是与地方政府与企业息息相关的产业物业，其发展模式对于企业客户来讲至关重要。

　　目前，国内出现了很多“类产业园区的形式”，例如“真地产假产业”、“在产业园区内大行配套建设之实”等现象层出不穷，产业园区的发展究竟是以产业为主导还是地产开发为主导？什么发展模式才应该是产业园区可持续发展模式呢？

　　工业用地变相住宅，不利区域发展

　　国土资源部的一份统计显示，2013年二季度，全国105个重点监测城市的商业、住宅、工业地价分别为6044元、4799元和684元/平方米，工业用地地价明显较低。目前的住宅用地高价格明显为房地产开发商造就了高门槛，而工业用地低价成为了很多开发商投奔产业园区的主要“动力”，以广州科学城为例，作为广州城市总体发展战略“东进”规划中的重中之重，广州科学城从1998年便开始打造具有国际竞争力的核心科技园区，而大量科技企业在早年进驻时，低价获得大量科研开发用地。记者了解到，科技企业将早年“瓜分”到的这些廉价土地，商业纯街铺、稀缺loft公寓、独栋冠名写字楼······”走在科学城，随处可见科学城新开发的商业项目广告。

　　上述例子在各大城市均有现象，政府本打算招商引资只用的工业用地最终成为了商业区、住宅区，底特律宣布破产的事实也证明：城市不可能缺少产业，单纯靠一种产业或者无产业，城市或者区域未来的发展前景堪忧。

　　工业用地挪为它用，企业去哪儿？

　　不仅如此，记者还走访了东莞、南京、天津武清、廊坊等地的开发区，开发商把工业用地变更土地属性的现象也很普遍，近年来，政府一直在进行产业升级和产业转移，把城市里的二产、二点五产迁出，形成城市中心总部办公、城市开发区研发、生产的全产业链，降低城市中心企业压力，形成产业链条，更加节省企业成本，提高企业效率。

　 但是从目前来看，我国的开发区土地近5万公里，原则上企业应该有非常充足的空间去进行企业选址，但是企业仍然出现选址难的问题，而政府也同样面临好企业引不进，效益差的企业出不来的难题，改变工业用地环境，专注打造真正产业园区，形成良好的产业氛围，对政府、对企业来说都非常迫切。